炒股心得：投资的安全边际——足够便宜

这点其实不仅仅适用于炒股，适用于很多有涨跌的投资产品。

本文灵感突发，来自于我看到最近各地的房价都在跌。很多跌回了19年底的价格。本文主要也想复盘下房价走势。

房子也属于一种投资性商品，具有金融属性，会随着经济周期发生价格波动。

我毕业晚，更早前的房价我没有切身体会。只能说个大概，2014年以前的我不太清楚，如有错误欢迎纠正。

以一线为例，

2006年-2008年，？？？

2008年-2010年，平稳？？？

2010年-2012年，小涨？？？

2012年-2014年，平稳

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2015年-2017年，大涨，翻倍，17年Q1见顶

2017年-2019年，跌，核心区域跌幅15-30%，非核心区域跌幅超30%

2019-2021年，19年底止跌，平稳

2021-2023年，涨，涨幅20-50%，解套（优质核心区域好房子创了历史新高，普通区域给17年高点入场的人解套，差的品种没到17年价格）

2023-至今，滞涨，并开跌，差不多跌回了19年底的低点。。跌幅不详，也许20%？who knows

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感觉和炒股是不是差不多？涨多了就得回调，跌多了就会平稳筑底。只不过因为成交周期长的缘故，房价的时间维度要拉长成3个月甚至年来看。

还有就是，房价的价值评估体系确实表面看上去和股票不同，但你看我括号里，本质是不是也是一样的？

房价看品质（基本面）、人口/产业（资金面）、交通/规划（宏观面）、学区（政策/消息面）、区域内挂牌量（供需关系）。

股票看业绩（基本面）、资金（资金面）、行业趋势（宏观面）、消息（政策/消息面）、行业地位（供需关系）。

这个归类，是我自己一时兴起总结的。如有雷同，纯属巧合。如有错误，也是一家之言。

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以上，拆解一下，发现地基其实也是差不多的。。。

说到我自己买房，不敢全盘自吹是我的眼光好，其实是我17年左右偶然间看了周天王的周期论，他说2019年是大宗商品低点，我就留意了，并且以他这个论点为由，也跟着观察了一下大势。归根到底还是得感谢周天王。

然后现在趋势走出来了，再回看，虽然一开始结论是周天王给的，我是从结论去找推导过程，但这个思考过程可能也是有复盘总结的价值的。为什么自己买房那会儿，能买在一个相对安全的价格，也是有迹可循的。

但以前我没有这个系统思考的过程，买了就是买了，自己分析过，但怎么分析的，我也说不出系统的总结。

复盘看下来，我当时买房，第一个选项就舍弃了消息面，也即学区。不可否认，对很多人来说学区是刚需，但是因为我家 1）受制于户口，买了也上不了，没必要赶趟；2）自己确实穷，我觉得学区风险大，泡沫大，而且片区一改，房价就得噌噌跌，不想承受下跌风险。。所以我干脆一撸到底，破罐破摔买了全区倒数的学校，不愿承受任何学区溢价，直接将政策风险降为了0。

所以我重点在其他几个方面做了攻略，我根据自己的需求，定的排序是：交通/规划人口/产业品质。并据此选了几个能力范围内的备选片区。

但即便如此，我买之前，也要考虑到继续下跌应该怎么办，得做好最坏的打算。当时我所看片区的房价，已经从17年顶点跌了差不多30%，从最高点4-5w到了3.3w左右。所以我做的打算是，最坏再跌30%甚至腰斩。那这样子的话，这种地段的地铁房，如果腰斩差不多得到1.5w了，我和队友沟通说 我觉得不太可能，不过即便如此，我们也还是有做好到1.5w的心理准备的，毕竟市场先生发起疯来可是不管不顾的。。。

然后下了决定后，我们又以市场冷清房源挂牌量大为由头，去和房东砍价。

嘿嘿，总之，最后我以单价不到2.5w的价格买到了次新、近地铁的精装修笋房（缺点肯定是有的，但和价格相比微不足道）。当时周边5km以内的均价大概在2.7-4.2w，而距离市区距离差不多的类似地段价格普遍在4w+甚至5w。

这可是19年的上海啊！不是14年/08年。更早之前的房价，于我而言，往事不可追，时代赋予的出生晚的劣势我无法改变，只能努力把握自己能把握的。

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炒股也一样。因为我一入市，学的就是巴老那套理念，所以我也敢于在下跌时捞筹码，并且能承受一定的亏损。所以我买房时，也把这捡烟蒂的理念复用了。

但其实说实话，这几年的房产走势，如果按费雪的成长股观念更好，核心区域不断新高，你觉得它贵它还能更贵。如果按照成长股去挑好房子，现在很多是能升值的。

但我属实是穷，哈哈哈，买不起单价更贵的。所以只能以穷人的路子来，不可能苛求升值了，能捂好钱袋子别让它变瘪已经是我做的最大限度了。毕竟，房子是用来住的嘛！