房企观察 | 前5月销售额冲进南京TOP5！逆势高溢价拿地的奥体建设能否“守擂”成功？

在上周的南京土拍上，奥体建设以总价17.4亿元竞得南京楼面价第二高地块。

事实上，作为一家土生土长的南京国有房地产企业，奥体建设已经在南京编织了一张区域“大网”。《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）梳理发现，在南京房地产市场中，除保利发展、招商蛇口(001979)、万科这样的全国型房企销售金额名列前茅外，奥体建设、金基集团这样的区域型房企同样表现抢眼。

据金刚石房地产云数据，今年前5月，奥体建设在南京商品房权益销售金额榜上居第五位，排在前四位的分别为保利发展、招商蛇口、万科企业和金基集团。在前5月南京商品房操盘销售金额榜上，奥体建设同样排在第五位。

竞得南京楼面价第二高价地块

6月19日，南京出让3宗容积率在1~1.2的低密度纯住宅用地。其中，位于河西南G11地块容积率为1.01，刷新了河西南住宅用地最低容积率纪录，在拍前关注度最高，也是土拍现场房企争夺最激烈的地块。

根据出让信息，G11地块位于南京河西城市生态公园东侧，出让面积46603.91平方米（含仅出让地下空间7350.38平方米），容积率1.0＜Far≤1.01，建筑高度≤35米，挂牌起始价15.1亿元，起始楼面价38087元/平方米。

最终经过47轮竞价，该地块被本土房企奥体建设以总价17.4亿元、溢价率达15.23%竞得，而43888元/平方米的楼面价更是创下南京近八年新高，仅次于同位于河西南的葛洲坝(600068)中国府用地（楼面价45213元/平方米）。

南京地价TOP10 来源：易房网

从区位情况来看，该地块位于建邺区双闸街道元前路以北、尚元街以东，距南京地铁S3号线平良大街站仅约450米。地块周边有多个优质教育资源和多个大型商业综合体，如南外河西初级中学、南师附中奥南校区、莫愁职高等。

每经记者梳理发现，该地块周边的二手小区主要包括河西金茂府、佳兆业城市广场、五矿崇文金城等。据房天下数据，河西金茂府目前的二手房挂牌均价为6.1万元/平方米，五矿崇文金城为4.65万元/平方米，佳兆业城市广场三期为4.8万元/平方米。

拿下G11地块后，奥体建设将如何打造这个项目成为市场关注的重点。

记者注意到，过往奥体建设在南京开发的项目多以保障性住宅、普通住宅及政府类项目为主。但近年来，奥体建设有向豪宅方向发力的趋势。如去年奥体建设联手国贸地产开发的豪宅项目天琴华樟，销售均价约75239元/平方米，单套均价约2257万~4725万元。而奥体建设此次获得的G11地块，同样适合打造豪宅项目。

6月24日，每经记者通过奥体建设官网邮箱发去采访函，询问G11地块后续开发及产品定位等相关问题，但截至发稿暂未获得对方答复。

旗下多个楼盘项目去化缓慢

据官网介绍，奥体建设成立于2001年11月，主营房地产开发经营、住房租赁、物业管理等，先后开发了120万平方米奥体新城，及中和村、青奥村、海智湾等项目。

作为深耕南京的区域型房企，奥体建设曾在南京打造过不少标杆性产品，如被业内称之为“植物园”系列的清竹园、海棠园、紫薇园、丹若园等，合称奥体新城八大园，在南京当地留下不错的口碑效应。

不过，2013年南京发布“市、区国企不再参与商品房开发”限制令后，奥体建设退居幕后。随着2019年母公司河西集团进行“事企分离”改革、实行独立化市场运作后，奥体建设便开始活跃在南京土拍市场。2022年，奥体建设曾发布推文《2022，奥体建设全新归来》，并配图“璀璨八子，匠心筑城”，引发市场广泛关注。

尤其是近几年，奥体建设分别在南京的南部新城、龙袍新城、河西南、江核等板块斥资拿地。2019年，奥体建设拿下河西南G23地块；2021年拿下龙袍G59地块；2022年合作开发南部新城G121地块，并以27.6亿元摘得河西南G31地块和国际健康城G11地块；2023年12月14日，奥体建设以总价8.63亿元获得河西中G88地块，成交楼面价34314元/平方米。

据克而瑞数据，2022年，奥体建设以136.44亿元权益货值排在南京房企第三位，仅次于颐居建和保利发展。

来源：克而瑞

从项目入市节奏来看，2023年，奥体建设依托丹若园、江尚紫薇、云尚紫薇等项目的热销，在南京市场上打出名声，天琴华樟、源尚丹若、瑞香园、锦尚紫兰等项目也相继亮相。

与此同时，奥体建设在南京市场的销售排名也“水涨船高”。据金刚石房地产云数据，2023年奥体建设以70.17亿元的权益销售额排在南京房企第七位；今年1-5月，奥体建设的权益销售额为19.04亿元，名次较去年上升两位，排在南京房企第五位。排在其前面的除了金基集团为区域型房企外，其余均为全国型房企。

来源：金刚石房地产云

据官网披露的财报数据，截至2023年末，奥体建设实现营业收入18.26亿元，利润2.22亿元，总资产183.26亿元，总负债131.25亿元。

“奥体建设属于南京本地国企，目前在售的楼盘主要包括源尚丹若、枫璟雅园、奥体新城丹若园、云尚紫薇府等项目。”6月20日下午，南京当地房产中介施先生向每经记者透露，奥体建设目前在售的楼盘多在主城区，可能是因为是国企缘故，在销售优惠上相对较为“保守”，因而部分项目的销售表现一般。

源尚丹若项目销售情况 来源：南京网上房地产

丹若园项目销售情况 来源：南京网上房地产

枫璟雅园项目销售情况 来源：南京网上房地产

据南京网上房地产数据，奥体建设开发的源尚丹若项目于今年3月入市，推出62套房源，截至6月20日的待售房源为26套，去化率约58%；丹若园项目于去年2月入市，推出670套房源，截至6月20日的待售房源还有410套，去化率约38.8%；枫璟雅园项目于去年7月入市，推出736套房源，目前待售房源还有509套，去化率约30.8%。

值得注意的是，南京房地产市场从今年4月份以来有所回温，尤其是央行“5·17”新政后，南京多个热门项目来访量明显上涨，认购也开始增加。5月南京新房市场供应量上涨，成交量基本持平。截至5月31日，南京今年新建住宅供应30.85万平方米，成交面积28.48万平方米，成交均价31896元/平方米。

封面图片来源：奥体建设微信公众号

（责任编辑：徐帅 ）