重磅政策利好 公募REITs迈入常态化发行新阶段

每经记者 李蕾 每经编辑 赵云

上周，公募REITs迎来一项重磅利好。

7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称发改委1014号文），涉及公募REITs的资产范围拓宽、发行审核机制优化、项目资产要求调整等多方面，为公募REITs的高质量发展提供了战略指导和政策支持。

中信建投证券在分析中指出，发改委1014号文标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。

二级市场上，《每日经济新闻》记者注意到，上周中证REITs全收益指数下跌0.04%，产权类REITs上涨0.4%，经营权类REITs下跌0.3%。所有REITs子板块中，保租房REITs涨幅最大为1.6%，高速公路REITs跌幅最大为0.7%。

全市场已经上市的40只产品中，除去上周刚刚上市的中信建投明阳智能新能源REIT，环比上涨的有20只，其中涨幅最大的是红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和国金中国铁建高速REIT，分别上涨了3.99%、3.26%和2.47%。环比下跌的减少至18只，其中跌幅超过2%的有2只，分别是中金安徽交控REIT和华夏杭州和达高科产园REIT。

上周迎来重磅政策利好

7月26日，国家发展改革委发布了1014号文，在深入总结试点经验的基础上，以构建常态化发行机制为目标，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进和优化申报推荐制度，进一步明确审核内容和申报要求，扩大推荐资产类型，简化申报推荐程序，压实各方责任。

据悉，该新政将从8月1日正式实施。在很多专业人士看来，这标志着公募REITs正式步入规范化、常态化发展的新阶段。

中信建投就指出，本次REITs新政在236号文（注：指今年3月国家发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》）的基础上，将REITs资产行业范围进一步拓宽到养老设施等。允许园区REITs，消费REITs中酒店、商办配套比例不高于30%（特殊情况不超过50%）的资产入池。将商办、酒店和市场化长租公寓等传统商业地产纳入，可有效打通商业地产发行REITs通道，助力地产纾困目标。

其次，新政取消了此前236号文规定的产权REITs现金分派率不低于3.8%，特许经营权IRR不低于5%的收益率要求。聚焦现金流预测的合理性，要求项目近3年的平均EBITDA（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度平均预计水平的70%。此外新政取消了存量资产收购的30%比例上限，并将补充流动资金的上限从10%提升至15%，发行人的自主权和积极性将得到提升。

另外，发改委1014号文进一步规范了基础设施REITs申报推荐和审核发行工作流程，取消了常态化发行阶段的前期辅导环节，建立了项目“退回”处理和问题清单制度，有效强化咨询评估机构的职能和责任，有利于加快项目审核、推动市场扩容，同时压紧压实各方责任，有利于促进项目各方共同协作，保证审核的质量与效率进一步提升。

民生证券也在研报中表示，2024年以来REITs发行政策持续发布，不断提升投资者信心。今年年初，由于“会计类第4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行，投资者情绪回暖；2月8日，证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品，可避免二级市场波动对利润表的影响，引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs 市场扩容；4月12日，国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs，显示了政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视；而在此次新政之下，基础设施类REITs范围有望扩大，基础设施资产或迎机遇。

“随着基础设施类REITs 发行政策不断完善、发行规模不断增长，将有利于国资类房地产公司盘活自持资产，建议关注自持类优质资产规模较大的央企，以及深耕地方且承载保障房业务的城投类国企。”该机构表示。

二级市场持续横盘震荡

目前，公募REITs二级市场还在持续横盘震荡。

天风证券数据显示，上周，大类资产方面，中证REITs指数下跌0.19%，REITs总指数上涨0.40%，产权REITs指数上涨0.66%，经营权REITs指数上涨0.07%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数4.06个百分点，跑赢南华商品指数2.76个百分点。

另据Wind数据，截至7月26日，全市场已上市的40只产品中，除去上周刚刚上市的中信建投明阳智能新能源REIT（周内涨幅高达10.50%），环比上涨的有20只，其中涨幅最大的是红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和国金中国铁建高速REIT，分别上涨了3.99%、3.26%和2.47%。

相比之下，环比下跌的缩减至18只，其中跌幅超过2%的有2只，分别是中金安徽交控REIT和华夏杭州和达高科产园REIT，涨跌幅分别为-2.91%和-2.01%。此外，还有3只产品跌幅超过1%。

值得一提的是，此前公募基金二季报公布完毕，公募REITs的表现也引发行业关注。整体而言，今年二季度国内公募REITs经营情况整体承压，但板块间仍有分化。随着相关政策出台支持REITs市场供需两端扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升。

国泰君安证券指出，具体来看，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客户提前退租影响业绩整体承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源REIT由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。

流动性方面，上周REITs总体成交活跃度下降，周内总成交额为3.73亿元，环比前一周下降4.9%。产权和经营权成交额分别为1.98亿元和1.76亿元，环比分别变化了-8.1%和-4.4%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs上周的成交额分别为1亿元、0.8亿元、0.27亿元、0.43亿元、0.2亿元、0.89亿元、0.14亿元，环比前一周分别变化了2.9%、8.0%、-32.0%、-6.0%、-22.0%、-4.6%、-15.4%，其中周内成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比为26.9%。

（责任编辑：郭健东 ）