华北绿城建造交付并进 轻重并举助力城市更新

当前，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，住房发展阶段正在从“有没有”转向“好不好”，住建部部长倪虹指出，我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。

在此基础上，房屋的改造升级势在必行，建设“好房子”和推动城市更新成为问题的两个抓手。从为人民群众建设“好房子”的提出到100万套城中村和危旧房改造组合拳的落地，行业新发展模式呼之欲出。陵水，三亚隔壁的宝藏小众旅游城市，正因此和三千公里之外的北京擦出意外的火花。

城市更新需要“好房子”

一河穿城过，两岸皆风景，依山傍水靠海的优越地理条件下，陵水老街宛若凝固了时间，井字型排布的街道上走出千年城市故事，凝结出展现人文价值、提升城市价值、散发历史韵味的老城更新“陵水样板”。

虽然本土特色的传承难以满足多样化的住房需求，但老城向北的对岸，一片新的住宅区正拔地而起。今年11月末，陵水“一河两岸”城市更新项目举办品牌发布会暨示范区开放活动，半个月后项目首期住宅“蓝香溪郡”位于北京的展厅正式开放。

图：中交绿城·蓝香溪郡效果图

风从北纬18°的南海飘来，这个联动两座城市的项目属于中交和绿城。资料显示，2023年中交海投成功落地陵水县“一河两岸”城市更新项目，预计总投资73.17亿元，绿城中国华北区域公司受邀做项目代建管理。该项目是陵水首个城市更新示范项目，规划总面积11.4平方公里，拟分为一期首开区、一期次开区、二期、三期进行开发，项目内容包括大溪岭公园建设、陵河沿岸景观提升、陵河南片区老街微更新改造、陵河北片区一期首开区开发建设、安置房建设等。

作为“好房子”的最早研究者之一，绿城曾就此课题进行过深入分析，提出打造“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”的概念，推出《绿城中国好房子产品标准2024》，成为业内首个企业“好房子”标准。在此前中房协指导的中国房地产“高品质好房子”峰会暨走进“好房子”交流会上，华北绿城曾作为会议主要承办方之一，绿城中国集团的营造管理者也从好房子的认知、理念、实践三个维度，分享绿城好房子的理念规划、技术支撑、管控标准、华北区域属地化演绎等，阐述了绿城对于“好房子”打造的新思路和探索。

此前，绿城在陵水已有16载旅居营造经验，通过深刻洞察土地精神和城市肌理，为陵水新城带来更好的居住体验，以千亩规模城市更新为锚点，融入成熟开发经验及前沿产品设计理念，实现居、产、文、旅、商的深度融合，汇集居住、产业、文化、旅游和商业的多元业态。

图：中交绿城·蓝香溪郡实景图

建设“好房子”可轻重并举

在绿城看来，“蓝香溪郡不仅仅是一个居住的场所，更将是一次海南新一代旅居生活方式的引领，一个充满温情和深度的生活交流的理想桃源。”当中交和绿城邂逅澎湃的陵水之心，一股激荡的城市更新力量与创想，正在生长与壮大。

城市活动可以说是由决策触发形成的，因为有了决策才会采取行动，进而造成后果。随着我国城市化进程的加速，在过去40年中，受到时间压缩的影响，种种城市问题应运而生，全盘重建既不现实也不经济，局部优化成为必要选择，类似于生命体的新陈代谢，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。

建设全天候活力新城，实现“复合共新、山海共潮、多元共享、智慧共融”的未来生活社区，让城市居民有更多的获得感、幸福感、安全感，中交将这样重要的项目交给绿城代建管理，除了公司多年品牌塑造的成功，也离不开灵活的体系支持。

投身代建行业多年，绿城摸索出了一套“轻重并举”的开发模式，即当前绿城中国重投较少的城市让绿城管理来承接代建业务以持续提高所在城市的市占率，也不排除将部分绿城中国重投项目交由绿城管理来代建。

具体来说，绿城中国是以自身拿地开发为主要经营方式的重资产开发商，绿城管理是开展代建等轻资产业务的企业。在建转更的时代，传统的重资产开发受城市核心的高昂成本影响难以大规模进入，而信托、基金、资管等类型的资金方本身对于地产开发缺乏经验。如在陵水一样，绿城中国在全国多个地区积累了丰富的开发经验和项目团队，虽然在成本考量下不宜如传统发展模式一样大举拿地，但可以与绿城管理合作，介入轻资产代建业务，从而释放组织效能，形成协同效益。例如，除陵水项目外，近年来华北绿城还落地了北京育芳园、天津锦玉兰、天津晓月晴川、石家庄锦庐、秦皇岛悦园等多个项目。

这样通过轻重协同模式，绿城中国在非核心拿地区域利用绿城管理的轻资产品牌介入项目，实现了资源的高效配置与组织效能的释放。双方的合作形成良好协同效应，既发挥了绿城中国在项目开发上的深厚底蕴，又利用了绿城管理在轻资产运作上的灵活性与专业性，共同探索出一条适应市场变化、提升整体竞争力的新路径，为企业的可持续发展注入了强劲动力。

在行业新模式下，城市更新、旧城改造等项目的开发建设需要代建服务商的参与，以助力政府城市建设，优化城市面貌及管理。绿城轻重并举的模式恰好能灵活匹配这一变化，在代建业务轻资产特性之外也介入重资产业务，以规模经济带来成本效益，让公司能进一步提高利润率，也利于保持组织架构稳定，持续保持竞争力。

“全周期服务”助城市换新

城市设计者视“城市更新”为有机生命体的演变过程，不仅要让基础设施和老旧建筑“改头换面”，还要大幅提升人民群众的生活品质，让大家享受到城市更新带来的幸福感。在住房“未危先老”现象普遍之下，新时期我国城市建设品质要求提升，住房建设作为城市发展的内嵌“基因”，在城市可持续发展方面扮演着至关重要的角色，而其中的房屋维护同样是至关重要的一环。

房屋的维护运营总是从一次美好心交付开始。据统计，2024年华北绿城将交付超5500套房屋。目前公司已经完成北京桂语听澜、北京沁园、北京西山云庐、天津凤起悦鸣、柳岸晓风、石家庄桂语听澜等项目的交付。面对密集的交付任务，华北绿城团队展现出了高度的专业性和责任感，将匠心交付做到细节，通过举办工地开放日、预验房等活动，让业主参与到项目的品控之中，按时或提前按质完成交付，确保了业主权益同时彰显了公司运营的稳健。

图：绿城·天津凤起悦鸣实景图

无论是在“云庐系”北方版的首个属地创新项目西山云庐还是高标准住宅北京沁园，华北绿城都接受住了集中交付的考验，从规整有序的园林景观到高品质的室内装修，每一处细节都体现了对品质的不懈追求，受到了收房业主的好评。此外，绿城对于品质的细致把握也影响到了其物业公司，绿城服务在交房前较早介入，从交付前承接查验到后期服务运营阶段，双方的密切配合也为业主后续生活增加了保障。

近期，华北绿城北京晓风印月项目也将迎来交付，在市场周期下，华北绿城践行了对业主负责的理念，关注实际需求，公司高管与业主共创共建，推动项目公区和景观升级。在交付前，公司也严格落实一房五验，通过施工单位、监理单位、项目工程部、项目公司全员以及业主预验房5个不同的查验阶段，并积极组织业主工地开放日，力图将更满意的作品交付给客户。

图：绿城·晓风印月实景图

随着城市化步入尾声，中国城市的基建狂魔时代正在渐渐远去。大规模的旧城改造、新区营建将被局部的有机更新所取代，成为城市基建的新常态。在此过程中，城市将以目力可见的速度慢慢老去。十年二十年甚至五十年后回头再看，今天的基建设施可能仍在使用，只是外表的光泽早已被岁月侵蚀地斑驳不堪。但另一方面，城市洗尽铅华，被光鲜硬件所遮蔽的软实力才能真正得以绽放。

未来，一座城市的魅力，通过建筑的留存被翻阅，在中交、绿城等企业的匠心下，透过人文的故事被传颂，一如千年的陵水邂逅千年的北京。

（责任编辑：张晓波 ）

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